作者：崔秀萍
近年来，房地产业发展迅猛，对于促进经济、带动就业起到了积极作用。而另一方面，由于房地产开发企业会计核算水平参差不齐，房地产开发项目成本核算不规范，有的项目存在成本严重不实现象，侵蚀了土地增值税税基，容易引发税收不公。在此背景下，为公平企业税负、防范税收执法风险，辅助核定房地产开发项目四项成本及土地增值税清算，受国家税务总局池州市税务局委托，阶梯咨询圆满完成了池州市2014-2022年度房地产开发项目建筑安装工程单位平方米造价测算工作，下面就建筑安装工程单位平方米造价测算的内容、程序及方法一一展开论述。
一、测算内容
依据池州市类似建设工程案例、招标部门类似成交案例、历年市场信息价及周边地市情况，科学选定样本，在本地区已竣工的房地产开发项目中选择不少于3个核算规范、具有代表性的项目，开展调研测算，以造价管理部门公布的建筑安装工程人工及主要材料单位价格，测算池州市2014-2022年共9个年度房地产开发项目建设安装工程单位平方米造价区间值。测算指标包括如下内容：
1.分年度、分桩基类型（天然基础、预制管桩、旋挖桩、钻（冲）孔桩、其他类型桩基）、地质结构（均质地质、淤泥地质、其他地质）测算桩基础建设安装工程单位平方米造价。
2.分年度、地下室工程类型（标准地下工程、地下人防设施）、地下总层数（-1、-2）测算地下室建设安装工程单位平方米造价。
3.分年度、楼栋类型（住宅楼、商业楼、商业裙楼、独栋别墅、联排别墅、配套设施、其他类型楼栋），房屋结构（砖混、框架、框架剪力墙、其他），地上层数（6层及以下、7-11层、12-18层、19-30层、30层以上）测算地上建筑建设安装工程单位平方米造价。
4.分年度、交付标准（简装交付、精装交付）测算户内装修费用建设安装工程单位平方米造价。
5.分年度、外立面类型（标准外立面、玻璃幕墙、干挂石材、其他外立面）测算外立面建设安装工程单位平方米造价。
6.分年度测算开发小区内道路工程建设安装工程单位平方米造价。
7.分年度测算绿化费用建设安装工程单位平方米造价。
8.分年度测算设计费用建设安装工程单位平方米造价。
二、测算程序
1.成立造价测算组
根据项目需求及委托协议，公司成立了本项目造价测算组，设项目负责人一名，配备6名建筑、市政、安装等专业造价工程师或投资咨询师，测算组成员均签订了《保密承诺书》。
2.编制实施方案
测算组针对项目需求，通过市场调研，编制了《实施方案》，明确工作职责、工作进度、样本选定、测算方法、验收要求等事项，并征求了委托单位及建设主管部门意见。
3.收集项目样本
为了确保测算结果的合理性和科学性，测算组梳理所需项目样本名称及资料清单，通过委托单位、建设主管部门、造价咨询企业等多渠道收集已竣工的国有企业、民营企业房地产开发的具有代表性项目。提供项目样本单位对所提供项目造价数据的真实性负责，测算组对其所提供的项目样本资料、数据履行保密义务，未经提供项目样本单位许可，不得擅自公开。
4.选定项目样本
对收集的项目样本资料进行归类、审核和选定，确认其项目样本资料的完整性和代表性，并确保各分类型项目数量不少于3个。
5.分析整理项目样本数据
因收集的项目数据与项目需求的差别，需要对项目样本的建筑安装工程造价进行分解、调整、讨论，分类型计算单位平方米造价，如选定的项目样本包括基础、地下及地上建筑工程造价，测算组需按类型分解成基础、地下及地上三部分工程造价。
6.编制测算报告
测算组依据公司造价咨询成果质量控制规程，分年度、分类型计算、统计建筑安装工程单位平方米造价区间值（即最低值与最高值），并对数据缺少、数据不足、数据异常的项目进行分析和处理，征求相关单位意见，根据相关单位的反馈意见进行复核、调整，通过委托单位组织的验收审查，形成测算报告。
三、测算方法
1.本次测算按2014年-2022年9个年度，分基础工程、地下室工程、地上建筑工程、装饰工程、室外工程及工程设计6个类型及38个分类型。分类型工程按建安工程造价除以总建筑面积或占地面积计算单位平方米造价；工程设计费参考公共资源交易中心的成交价，并结合市场调研价格而确定。
2.分类型测算方法：
（1）基础工程：包括天然基础、桩基础，按房屋总建筑面积计算。天然基础包括基础土方、钢筋混凝土基础、砖基础、基础梁等；桩基础不含桩承台；不包括岩溶洞等特殊地质进行处理的费用。
（2）地下室工程：包括地下室负一层、负二层及人防地下室，按地下室总建筑面积计算，包括土方开挖回填、基坑支护、基础（不包括桩基）、土建、给排水、照明、消防、弱电、防雷、通风、简单装修等工程造价。
（3）地上建筑工程：按别墅、公共配套设施用房、商业裙楼、住宅楼、商业楼分结构类型测算。
1）按各类型相应建筑面积计算；
2）公共配套设施用房包括物业用房、幼儿园等；
3）各类型建筑除外立面（涂料）和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修到位外，户内装修均按毛坯标准；
4）住宅楼第1、2层等楼层为商铺、办公用途的，参考“商业裙楼”造价指标；
5）包括室内供电照明、给排水、消防、弱电等安装工程；
6）不包括基础、地下室、电梯及柴油发电机组设备费用。
（4）装饰工程：
1）包括室内装饰及外墙立面装饰，室内装饰按交付标准，以装修房屋建筑面积测算。其中，简装标准为地板砖（复合木地板）、内墙及天棚涂料、一般成品门，厨房及卫生间为墙面砖、扣板吊顶，包括二次装修的给排水、强弱电等。
2）外墙立面装饰按装饰材料，以其外立面面积测算。
（5）室外工程：包括小区道路、绿化，其中，小区道路按道路占地面积测算，包括道路侧石、雨污排水管、井等；小区绿化包括绿地整理、乔木、灌木、草皮等种植及养护费用，不包括园建工程，按绿化占地面积测算。
（6）设计费用：按小区房屋总建筑面积测算，包括规划设计、方案设计及施工图设计费用。
3.因项目样本工程造价的多样性（有工程预算价、工程中标价、工程结算送审价、工程结算审定价），为统一单位平方米造价测算口径，本次测算的工程造价是依据建设部门颁发的建筑安装工程计价定额、材料信息价计算的工程预算造价。
4.通过已有的周边地市项目样本工程量，采用调整材料信息价、人工费、税费等方法，补充数量不足的项目。
5.通过已有的项目样本工程量，采用调整材料信息价、人工费、税费等方法，补充其他年度样本不足的项目。
6. 考虑项目样本中安置房、廉租房的设计标准低、工程造价低的因素，为保证测算结果的合理性，结合市场价格，将安置房、廉租房工程造价调增后计算单位平方米造价。
